Sables-d'Olonne : viager sans rente, score seulement à 46/100

Ce cas réel concerne un viager occupé sans rente aux Sables-d'Olonne : un appartement de 52 m² sur un viager sur deux têtes (88 et 74 ans). Le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation (DUH). L'annonce est parfois présentée comme une « vente au comptant » : aucune rente mensuelle, mais un bouquet de 188 900 € pour une valeur libre de 370 000 €.

Malgré une VAN positive d'environ +56 000 € et un gain nominal proche de +257 000 € au scénario central, l'analyse n'obtient qu'un score de 46/100, avec un TRI central de 5,7 % — à peine au-dessus du taux d'actualisation de 4 %.

L'explication tient au bouquet élevé (immobilisation immédiate du capital), à un horizon central de 14 ans et à l'absence de cash-flow locatif tant que le DUH est actif. Sans rente sortante, le montage paraît simple — mais la durée d'occupation et le ticket d'entrée restent déterminants.

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