Viager occupé, libre ou nue-propriété : quelles différences ?

Toutes les annonces « viager » ne se valent pas. Le type de vente change radicalement le cash-flow, les charges et le profil de risque.

Viager occupé (DUH)

Le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation. Il habite le logement. L'acheteur perçoit en général aucun loyer et paie la taxe foncière (pas les charges courantes ni la TEOM, qui restent au vendeur).

Profil typique : investisseur patrimonial qui mise sur la revente future et accepte une rente sortante sans revenu locatif immédiat.

Viager occupé avec réserve d'usufruit

Le vendeur conserve l'usufruit : il peut habiter ou louer. L'acheteur peut modéliser un scénario d'abandon d'usufruit (départ en EHPAD, location future) avec recalcul de la rente.

Viager libre

Le bien est libre d'occupation à la signature. L'acheteur peut l'habiter ou le louer. Il paie toutes les charges annuelles (taxe foncière, TEOM, charges courantes).

Profil typique : investisseur locatif ou acquéreur qui veut une jouissance immédiate.

Vente de nue-propriété avec réserve d'usufruit

Pas de rente viagère : l'acheteur paie surtout un bouquet pour la nue-propriété. Le vendeur conserve l'usufruit jusqu'à son décès. Les charges courantes restent en principe à la charge du vendeur.

Profil typique : patrimoine long terme, décote importante, horizon au décès.

Tableau récapitulatif

| Type | Rente viagère | Loyer perçu | Charges (en principe) | |------|---------------|-------------|------------------------| | Occupé (DUH) | Oui | Non | TF acquéreur | | Usufruit | Oui | Possible après abandon | Vendeur, puis acquéreur | | Libre | Oui | Oui (locatif) | Acquéreur | | Nue-propriété | Non | Non | Vendeur |

Le point commun

Dans tous les cas, les gros travaux (toiture, ravalement…) restent en principe à la charge de l'acquéreur. Et la longévité du crédirentier reste le risque central.

Analysez chaque annonce avec le type exact indiqué — un même prix affiché ne produit pas le même rendement selon la forme du viager.