Comment estimer la rentabilité d'un viager ?

Une annonce viager affiche souvent un bouquet et une rente mensuelle. Ce n'est pas suffisant pour savoir si l'affaire est bonne.

Les flux à modéliser

Entrées :

• Revente estimée du bien (pleine propriété au décès ou selon horizon).
• Loyers perçus (viager libre ou après abandon d'usufruit).

Sorties :

• Bouquet + frais de notaire.
• Rentes viagères indexées sur la durée de vie.
• Charges annuelles (selon le type de viager).
• Fiscalité (impôt sur le revenu, plus-value à la revente).

Les indicateurs essentiels

TRI (taux de rendement interne)

Le TRI est le taux qui annule la VAN. En clair : c'est le rendement annualisé de l'opération si vos hypothèses se réalisent. Comparez-le à votre seuil minimum (ex. 4 %, 6 %…).

VAN (valeur actuelle nette)

La VAN traduit tous les flux futurs en euros aujourd'hui, avec un taux d'actualisation. VAN positive = l'affaire bat votre exigence de rendement en valeur actuelle.

Gain réel

Le gain nominal ignore l'inflation. Le gain réel corrige le pouvoir d'achat — utile pour une vision patrimoniale long terme.

Le risque de longévité

Si le crédirentier vit 10 ans de plus que prévu, vous payez 10 ans de rente supplémentaire. Si il vit moins longtemps, l'opération peut devenir nettement plus rentable.

C'est pourquoi une analyse sérieuse inclut des scénarios (optimiste, central, pessimiste).

Les pièges des annonces

• Sous-estimer les frais de notaire et les charges.
• Oublier l'indexation de la rente dans le contrat.
• Confondre prix affiché et décote réelle sur la valeur du bien.
• Ignorer le type de viager (occupé vs libre).

Passez du papier au chiffre

Le Bon Viager calcule score, TRI, VAN, scénarios de longévité et comparaison locative à partir de vos hypothèses modifiables. Copiez les chiffres de l'annonce et testez — c'est gratuit et sans compte.