Appartement 60 m² à Paris (annonce publiée le 01/11/2024)
Annonce venduePourquoi cet appartement à 635 000 € à Paris n'affiche que 47/100 ?
Quand une forte rente indexée pèse sur le TRI
Appartement · Paris 18e arrondissement · Nord parisien
Mis à jour 31/07/2026
Verdict Le Bon Viager
Prudence recommandée
47/100
- TRI central
- 6.4 %
- VAN (4 %)
- +107 741 €
- Horizon central
- 18 ans
- Gain estimé
- +457 973 €
À qui convient ce viager ?
Ce profil convient plutôt à un investisseur patient qui :
- accepte l'absence de loyer perçu tant que le DUH est en cours ;
- dispose d'une trésorerie régulière pour une rente indexée d'environ 1 374 €/mois sur un horizon long ;
- vise une exposition parisienne (valorisation du marché) plutôt qu'un rendement élevé dès les premières années ;
- intègre un horizon central d'environ 18 ans (une tête, 66 ans) et consulte les scénarios de longévité.
Moins adapté si vous recherchez un TRI élevé à court terme, si la rente mensuelle pèse sur votre budget ou si vous avez besoin de cash-flow positif avant le décès du crédirentier.
Investisseur patient · horizon 15–20 ans · trésorerie pour ~1 374 €/mois indexés sans loyer perçu
- Bouquet très faible
- Rente élevée (1 374 €/mois)
- Horizon long (18 ans)
- Taxe foncière 1 450 €/an
Bouquet
59 450 €
Rente / mois
1 374 €
Valeur libre
635 000 €
Charges / an (acquéreur)
1 450 €
Décote DUH
-50 %
Notre analyse
Ce cas réel concerne un viager occupé sur une tête : le vendeur (66 ans) conserve un droit d'usage et d'habitation (DUH) tant qu'il occupe le logement. Le bouquet est très faible (59 450 € pour une valeur libre de 635 000 €), ce qui peut paraître attractif à première vue. Pourtant, l'annonce n'obtient qu'un score de 47/100, avec un TRI central de 6,4 % et une VAN d'environ +108 000 € (taux d'actualisation de 4 %).
Le point déterminant est la rente mensuelle de 1 374 €, indexée sur l'IPC. Sur un horizon central de 18 ans, les flux sortants s'accumulent et pèsent sur le rendement annualisé, malgré une décote DUH d'environ 50 % et la revalorisation parisienne (+2,4 %/an dans notre hypothèse). Le gain nominal peut rester élevé (+458 000 € au scénario central), mais le TRI baisse si le crédirentier vit plus longtemps — un piège fréquent sur les annonces à forte rente.
Vous souhaitez analyser une annonce ? Consultez notre guide pour analyser une annonce viager, puis utilisez le calculateur Le Bon Viager pour obtenir un score, un TRI, une VAN et plusieurs scénarios de longévité.
Scénarios de longévité
Le gain en euros peut augmenter si le vendeur vit plus longtemps (revalorisation du bien), mais le TRI baisse : votre capital reste immobilisé plus longtemps.
Viager occupé sur une tête (66 ans, homme), indexation IPC, horizon central INSEE 18 ans. Taxe foncière 1 450 €/an à la charge de l'acquéreur (barème DUH). Le gain nominal peut rester élevé si le vendeur vit longtemps, mais le TRI baisse — consultez les scénarios +5 et +10 ans.
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Analyser une annonceCette analyse est basée sur une annonce publique aujourd'hui vendue. Les données ont été reproduites à des fins d'analyse et de comparaison. Analyse indépendante réalisée par Le Bon Viager. Outil indicatif, pas un conseil d'investissement.