Appartement 57 m² à Saint-Gervais-les-Bains (annonce Office du Viager, réf. 2025-157)
Annonce vendueSaint-Gervais : viager en station alpine, score bloqué à 41/100
Quand une station alpine masque un TRI modeste
Appartement · Saint-Gervais-les-Bains (74170) · Station de montagne
Mis à jour 31/07/2026
Verdict Le Bon Viager
Prudence recommandée
41/100
- TRI central
- 5.1 %
- VAN (4 %)
- +14 596 €
- Horizon central
- 12 ans
- Gain estimé
- +89 023 €
À qui convient ce viager ?
Ce profil convient plutôt à un investisseur patient qui :
- accepte l'absence de loyer perçu tant que le DUH est en cours ;
- dispose d'une trésorerie pour un bouquet de 68 900 €, les frais de notaire et une rente indexée d'environ 450 €/mois ;
- vise une exposition en station de montagne (Saint-Gervais, Mont-Blanc) plutôt qu'un rendement élevé dès les premières années ;
- intègre un horizon central d'environ 12 ans (une tête, 74 ans) et consulte les scénarios de longévité.
Moins adapté si vous recherchez un TRI nettement au-dessus de 5 %, une liquidité rapide ou une revalorisation garantie du marché de montagne.
Investisseur patient · horizon 10–12 ans · rente ~450 €/mois indexée · exposition station alpine
- Rente modérée (450 €/mois)
- Horizon 12 ans
- Bouquet 68 900 €
- Proche télécabines
Bouquet
68 900 €
Rente / mois
450 €
Valeur libre
210 000 €
Charges / an (acquéreur)
0 €
Décote DUH
-37 %
Notre analyse
Ce cas réel concerne un viager occupé sur une tête à Saint-Gervais-les-Bains : un appartement T3 de 57 m², à proximité des télécabines. Le vendeur (74 ans) conserve son droit d'usage et d'habitation. L'annonce affiche une décote d'occupation d'environ 44 %, un bouquet de 68 900 € et une rente de 450 €/mois pour une valeur libre de 210 000 € — des montants qui peuvent paraître raisonnables en station alpine.
L'analyse n'obtient pourtant qu'un score de 41/100, avec un TRI central de 5,1 % et une VAN d'environ +15 000 €. Le rendement annualisé peine à se démarquer du taux d'actualisation de 4 %, malgré un gain nominal proche de +89 000 € au scénario central et un horizon de 12 ans plus court que des cas parisiens ou ruraux.
C'est un profil intermédiaire : la rente reste modérée (450 €/mois), mais l'absence de loyer perçu et la revalorisation modélisée du marché (+1,5 %/an, moyenne France) ne suffisent pas à hisser le score au-delà de la zone « prudence recommandée ».
Vous souhaitez analyser une annonce ? Consultez notre guide pour analyser une annonce viager, puis utilisez le calculateur Le Bon Viager pour obtenir un score, un TRI, une VAN et plusieurs scénarios de longévité.
Scénarios de longévité
Le gain en euros peut augmenter si le vendeur vit plus longtemps (revalorisation du bien), mais le TRI baisse : votre capital reste immobilisé plus longtemps.
Viager occupé sur une tête (74 ans, homme), indexation IPC, horizon central INSEE 12 ans. Taxe foncière non renseignée sur l'annonce — non modélisée. Charges de copropriété 228 €/trimestre indiquées (barème DUH : souvent à la charge du vendeur occupant). Revalorisation de la rente en cas de départ anticipé mentionnée sur l'annonce, non incluse dans le calcul.
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Analyser une annonceCette analyse est basée sur une annonce publique aujourd'hui vendue. Les données ont été reproduites à des fins d'analyse et de comparaison. Analyse indépendante réalisée par Le Bon Viager. Outil indicatif, pas un conseil d'investissement.