Charmé : faible bouquet, horizon très long, score plafonné à 30/100

Ce cas réel concerne un viager occupé sur deux têtes à Charmé, en Charente : une maison de village de 120 m² sur un jardin de 1 100 m². Les vendeurs (78 et 62 ans) conservent un droit d'usage et d'habitation (DUH). L'annonce affiche une décote d'occupation d'environ 58 % et un bouquet de seulement 20 000 € pour une valeur libre de 130 000 € — des montants qui peuvent sembler très attractifs.

Pourtant, l'analyse n'obtient qu'un score de 30/100, avec un TRI central de 4,0 % (au niveau du taux d'actualisation retenu) et une VAN légèrement négative (environ −400 €). Le facteur clé est l'horizon central de 22 ans, correspondant à la tête la plus longue (homme, 62 ans) : même avec une rente faible (150 €/mois), le capital reste immobilisé longtemps et le rendement annualisé peine à dépasser votre exigence de rendement.

Le gain nominal peut atteindre environ +75 000 € au scénario central, mais le TRI baisse si l'horizon s'allonge — un rappel utile sur les annonces à petit bouquet en zone rurale, où la revalorisation modélisée reste modeste (+1,5 %/an, moyenne France).

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