Le Bon Viager
Analyser

Maison 165 m² dans le département du Var (annonce publiée le 01/11/2024)

Annonce vendue

Pourquoi cette villa de 615 000 € dans le Var obtient-elle un score de 68/100 ?

Quand un viager occupé (DUH) obtient un bon score

Maison plain-pied · Département du Var (83) · Littoral méditerranéen

Mis à jour 31/07/2026

Illustration - Maison plain-pied, Département du Var (83)
Viager occupé (DUH)165 m² · 7 piècesTerrain 980 m²Viager sur deux têtes, 83 et 85 ans

Verdict Le Bon Viager

Opportunité intéressante

68/100

★★★★★
TRI central
10.8 %
VAN (4 %)
+170 937 €
Horizon central
8 ans
Gain estimé
+331 253 €

À qui convient ce viager ?

Ce profil convient plutôt à un investisseur patrimonial qui :

  • accepte l'absence de loyer perçu tant que le DUH est en cours ;
  • dispose d'une trésorerie suffisante pour le bouquet (178 000 €), les frais de notaire et une rente indexée d'environ 945 €/mois ;
  • vise un horizon d'au moins 8 à 10 ans et intègre le risque d'un viager sur deux têtes (réversion possible au-delà du scénario central) ;
  • recherche une exposition immobilière sur le littoral varois plutôt qu'un revenu locatif immédiat.

À l'inverse, ce montage est peu adapté si vous avez besoin de liquidité rapide, de cash-flow positif dès la première année ou d'un horizon inférieur à 5 ans.

Investisseur patrimonial · horizon 8–10 ans · trésorerie pour bouquet, notaire et rente indexée

Bouquet

178 000 €

Rente / mois

945 €

Valeur libre

615 000 €

Charges / an (acquéreur)

2 480 €

Décote DUH

-50 %

Notre analyse

Ce cas réel concerne un viager occupé sur deux têtes : les vendeurs (85 et 83 ans) conservent un droit d'usage et d'habitation (DUH) tant qu'ils occupent le logement. Malgré une décote d'environ 50 %, cette annonce obtient un score de 68/100, avec un TRI central de 10,8 % et une VAN supérieure à 170 000 € (taux d'actualisation de 4 %).

Plusieurs éléments expliquent ce résultat : un horizon central relativement court (8 ans, correspondant à la tête la plus longue), un bouquet de 178 000 € pour une valeur libre estimée à 615 000 €, une rente mensuelle de 945 € indexée sur l'IPC et le potentiel de revalorisation du marché immobilier du littoral varois.

Vous souhaitez analyser une annonce ? Consultez notre guide pour analyser une annonce viager, puis utilisez le calculateur Le Bon Viager pour obtenir un score, un TRI, une VAN et plusieurs scénarios de longévité.

Scénarios de longévité

Le gain en euros peut augmenter si l'horizon retenu s'allonge (revalorisation du bien), mais le TRI baisse : votre capital reste immobilisé plus longtemps.

Si l'horizon est raccourci de 5 ans (3 ans au total)
+372 361 €TRI 38.1 %
Votre hypothèse - 8 ans de rentes
+331 253 €TRI 10.8 %
Si l'horizon s'allonge de 5 ans (13 ans au total)
+295 066 €TRI 5.5 %
Si l'horizon s'allonge de 10 ans (18 ans au total)
+263 567 €TRI 3.3 %
Si l'horizon s'allonge de 15 ans (23 ans au total)
+236 713 €TRI 2.2 %

Viager sur deux têtes (85 ans homme, 83 ans femme) : horizon central retenu sur la tête la plus longue (8 ans, INSEE). Barème nue-propriété sur l'âge du vendeur le plus âgé (85 ans). Indexation IPC. Même avec réversion, la rente peut se prolonger au-delà de ce scénario central — d'où l'intérêt de consulter les scénarios +5 et +10 ans.

Analysez votre propre annonce en moins de 2 minutes : score, TRI, VAN et scénarios de longévité.

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Cette analyse est basée sur une annonce publique aujourd'hui vendue. Les données ont été reproduites à des fins d'analyse et de comparaison. Analyse indépendante réalisée par Le Bon Viager. Outil indicatif, pas un conseil d'investissement.